加大开发商违规成本 用法律约束房企

中国房地产研究会房地产法规政策委员会秘书长康俊亮在接受《经济参考报》记者采访时表示，目前房地产纠纷呈现快速增长趋势，有些还是群体性事件，社会影响大。总体来看，在商品房领域，纠纷或维权事件主要集中在以下几个方面：

1.征收阶段。以往，征收阶段是纠纷频发的领域，反映出的问题比较集中，如钉子户、暴力征收、断水断电等等。因征收产生的纠纷往往具有群体性特征，所以社会关注度高。在国有土地上房屋征收补偿条例出台以后，征收主体、征收程序以及补偿标准都有了较大改变，更加注重保护被征收人的利益，上述问题在一定程度上有所改观，但并未完全杜绝。

2.预售合同无效。预售阶段纠纷主要集中在开发企业为提前获取预售资金，在不满足办理商品房预售许可条件，未取得商品房预售许可证的情况下与购房人签署购房合同，后因迟迟无法取得预售许可证导致商品房预售合同无效。

3.商品房迟延交付。按照购房合同规定的时间交房是开发企业的一项重要义务，但在现实中，有些开发企业由于不能及时完工、不能按时取得商品房竣工验收证明文件等原因无法按时交房，由此产生纠纷。

4.商品房质量问题。商品房质量符合国家标准及开发企业与购房人签订商品房买卖合同的标准是开发企业应当履行的最基本也是最重要的一项义务。但有些开发企业过于追求利润，使得楼倒倒、楼脆脆、楼歪歪、毒地板、毒油漆等问题难以杜绝，这些事件不但影响购房人的财产安全，发展到一定程度还会威胁到购房人的生命安全。

5.设计、规划变更纠纷。我国立法并未禁止商品房买卖合同签订后，开发企业变更设计、变更规划，而且变革设计、变更规划不见得对购房人不利或者说不见得一定侵害购房人的合法权益。但在实务中，一些开发企业进行设计、规划变更时，虽然也履行了相应程序，但购房人往往不知情，致使购房人的利益受到侵害，如绿地变小，公共道路变车位，楼房长高、长胖等等。

6.楼盘烂尾纠纷。商品房开发周期长、投入的资金量大，一旦开发企业的资金链断裂，楼盘就会面临巨大的烂尾风险。特别是在商品房预售中，由于购房人已经支付了大部分、甚至全部购房款，如果楼盘烂尾，购房人将面临房财两空的局面，既拿不到房，又要不回购房款，购房人的利益很难得到救济。

7.物业服务纠纷。在我国现阶段，物业服务企业特别是前期物业服务企业与业主之间好像存在一种天然的不信任。业主认为物业服务企业收的钱多，提供的服务少、质量低，物业服务企业认为自己是来管理小区的，业主应当服从管理，双方的矛盾逐渐积累，业主最后决定换物业公司，由此导致原物业公司不退出，新物业公司难进入，相互僵持的局面不在少数。

康俊亮表示，一旦发生上述情况，购房人、业主利益如果受到损害，完全可以依据合同约定或法律规定的方式维护自己的合法权益，如去仲裁机构仲裁、去法院诉讼、去消费者协会调解等等。行政主管机关、司法机关等部门也应当为购房人、业主依法维权创造良好的社会环境，鼓励、引导购房人、业主依法维权。

但在纠纷发生后，有些业主采取的维权手段过于激烈，如打砸售楼处、围攻售楼处工作人员等等，这些手段不但不能有效维护自身的合法权益，反而有可能因自己的行为违法而承担相应的法律责任。暴力维权不应当得到提倡，但也要看到部分购房人、业主不依法维权虽有其自身原因，房地产领域立法不完善、部分开发企业不诚信经营，也是重要的因素。

对此，段和段律师事务所创始人段祺华也认为，立法不完善，追溯不完整以致房企违规成本小，房企不以为意。因此，他建议相关部门可着手建立房地产项目质量追踪体系。

“主管部门尽管颁布过多个与房地产项目质量监管相关的文件，要求对建设、勘察、设计、施工和监理等单位进行监督检查，但并未‘主动出击’，对房地产项目建成后的质量进行追踪。”段祺华说。

段祺华表示，房地产项目质量追踪体系首先要负责受理各自区域的房地产项目质量投诉，并依据现有的法律法规，建议并指导投诉人员进行相应民事索偿。此外，还要配合司法行政机关，对相关房地产项目是否存在质量问题进行检测及进一步处理。

因此，段祺华建议，追踪体系可以依托已建成的全国建筑市场监管与诚信信息平台延伸，定期增加已证实存在质量问题的房地产项目名单，并披露与该项目相对应的房地产开发企业、工程建设企业及监理企业信息。他最后指出，住建部门披露的信息，应该和工商、商务及金融机构实现共享，在相应的商事主体信用系统中予以体现，以起到多部门对其经营活动进行深入监管的作用。

（本版稿件均由记者梁倩采写）