北京农村产权交易所――只为农民守权谋利

北京市昌平区南口镇雪山村村委会，村北山东边一块100亩的老果园地，正在公开承租竞标，起拍价每亩2000元。

“这片老果园，2000块钱有人要吗？”“租过去干啥能赚回来这么多钱？”村委会临时布置起来的交易大厅里，30多个村民小声嘀咕着。

20分钟后，电子竞价正式开始：北京农村产权交易所工作人员现场宣读《竞价须知》；5位意向受让方分组抽签，各自分配到一个封闭独立的房间、电脑和密码；农交所随机抽签分配一名工作人员指导和监督受让方竞价。

村民代表、镇村干部聚在电子显示屏前屏气凝神，死死盯着实时滚动的竞价信息：20.2万元、20.4万元、20.6万元……30.0万元。

“嚯，咱这块底还真不少值钱啊！”“还得举牌，这果园好着呢！”村民们一扫此前的顾虑，情绪高涨起来！

43.4万元！最终，该项目经过近40分钟的激烈竞价，经历114次报价，以每年43.4万元的价格成交，溢价率达到117%。同时，出让挂牌公告中还制定了租赁价格逐年递增条款，并附带安置当地村民就业的条件。

村民们沸腾了，热烈鼓掌！

2015年，像雪山村村民所看到的这种公开、透明、有序的交易，共完成145笔，交易额达16.04亿元。所有这些交易，都借助了一个平台――北京市农村产权交易所：由北京市农村合作经济经营管理办公室监督管理，北京农村产权交易所具体经营，旨在实现农村资源要素高效利用的平台。

响应“新三起来”：理顺农民与资源、积累和市场的关系

陀螺的旋转，支撑点在于陀尖！

作为首都战略腹地，京郊农业农村承载着300万农民和2100万市民的期许。北京第一产业增加值贡献不足百一，但农林水的生态服务价值却超过万亿。城乡一体化发展进程中，北京市提出要让“土地流转起来、资产经营起来、农民组织起来”的“新三起来”战略。

“作为北京市农村产权改革配套措施的载体和农村金融服务体系中的一环，北京农村产权交易市场对理顺农民与资源、积累、市场的关系至关重要。”北京农交所副总经理霍苗，对该交易平台在农村产权改革中的定位和作用有着准确而深刻的认识。

事实上，农村产权交易，并非新鲜事。资料显示，2010年之前，北京市约一半左右耕地产生过经营权变更。但北京市农村产权交易有形市场的出现，是迟至这几年才发生的事。

传统的农村产权交易行为多为买卖双方私下交易，因而造成后续纠纷频发，暗箱操作等违法违规行为泛滥，农民利益得不到有效保障。

北京市农村产权交易市场成形前，一些区县及乡镇也曾以公开现场拍卖、招标的方式开展过项目交易，但仍有一些“黑衣人”、“围标者”出现，使得真想买的人不敢买、买不到。

农村产权交易标的多为耕地、林地等农业生产资料和集体资产，关系着国家战略和农民切身利益，必须有一个规范的交易平台作为有形市场。

2010年底，北京市平谷区农村合作经济经营管理站与北京农村产权交易所合作，率先成立了平谷区农村产权交易服务中心暨农交所平谷办事处。次年，就有16项，总价值7000万元的产权交易项目通过该服务中心完成。

此后，怀柔、密云、门头沟、昌平等区县也相继成立交易服务中心。2014年，中央农村工作领导小组副组长兼办公室主任陈锡文到平谷区农村产权交易服务中心调研时，对交易市场建设的模式和取得的阶段性成果表示认可。

包括北京在内，全国多地农村产权交易有形市场的建立，也在一定程度上促进了相关政策体系的完善。

2014年底和2015年7月，国务院办公厅、北京市政府相继出台关于规范、引导农村产权流转交易市场健康发展的指导意见，进一步明确了北京农村产权交易所作为市级农村产权流转交易服务机构，主要承担本市农村产权交易信息发布、组织交易及配套服务等工作。

农交所与农经办：交易和监管两只手紧紧握在一起

北京市农村合作经济经营管理办公室依据《北京市农村集体资产管理条例》、《北京市农业土地承包合同管理条例》等七个地方法规，指导并推动北京郊区农村集体经济组织改善经营管理。为加强对农村集体产权交易的管理，早在2011年就出台了《关于加强农村集体产权交易监督管理的指导意见》，为14个涉农区县规范开展此项工作奠定了基础。

2010年4月，北京市农业投资有限公司出资5500万设立农交所之后，农村产权交易进入市场化运作阶段。

交易和监管两只手，如何紧紧地握在一起？

“农交所和市农经办的工作关系理得非常清楚，交易、监管各司其职；大多数区县经管站成立了农村产权交易服务中心，未成立产权交易服务中心的区县经管站也有专门科室负责农村产权交易服务工作，双方合作也十分紧密，农交所在14个区县的分支机构，就设在经管站或农委内。”在霍苗看来，这样的分工合作形式，十分吻合当前北京实际情况。

两个管理系统的无缝对接，充分反映了两家机构的紧密关系。2012年，北京市农经办完成了全市农村集体资产交易管理网的建设。同年底，该管理系统与北京农交所交易系统实现无缝对接。

在北京市农经办的监管和指导下，农交所的交易业务在“依法合规、权属清晰”的前提下有序展开。“出让方提交申请，资格审查通过后发布项目信息，受让方有意的，交纳保证金并通过资料审核后，可参与交易。”北京农交所业务一部负责人李子健介绍说，交易可以通过协议、拍卖、招投标和网络竞价等方式展开。

北京市出台的《关于引导农村产权流转交易市场健康发展的若干意见》中，明确了流转交易的八大类农村产权品种。结合实际情况，北京农交所列出了目前适合北京的五大类品种：包括耕地、林地、草地、“四荒”地、养殖水面等在内的农用地和未利用地；包括林地使用权、林木使用权在内的集体林权；农村集体实物资产；农村集体经济组织持有的股权；涉农知识产权。

截至目前，北京市农交所已累计成交农村产权交易项目402笔，成交金额31.50亿元，流转土地面积11.37万亩。“土地和集体资产是我们的主要业务项目，2015年，农交所完成土地流转类项目占比73.1%，集体资产类项目占比26.9%。”李子健介绍说。

在北京，尤其是郊区，集体资产存量规模庞大。据北京市农经办提供的统计数据，截至2015年底，北京市郊区乡村两级集体账面资产为5589.8亿元。

昌平区城南街道的一处汽修厂房屋，为南郝庄村集体资产，去年1月在农交所公开挂牌竞价，这也是北京市首例农村集体资产通过网络竞价的方式成交的农村产权交易项目。起拍价为每年租金10万元，经过竞买人多轮激烈角逐，最终以25.6万元的价格成交，溢价率达到156%，创下农村产权交易市场溢价纪录新高。

“与高达156%的溢价率相比，这个项目更重要的意义在于借助产权交易实现产业升级。”在霍苗看来，通过农交所依法合规地筛选竞买人，可以有效地引导符合区域发展方向的新业态进入，“那些产业比较落后，对环境破坏较大的项目，靠传统的两方交易很难限制，而农交所可以提高门槛，实现集体资产盘活和产业升级同步。”

更大的交易平台：让农民多受益，让农业农村资源更高效利用

“农交所未来发展中，面临的困难有哪些？”记者问。

“就交易而言，困难都是可以克服的，目前我们最大的困惑在于找到农业农村资源新的、高效的使用方式。”行事干练的霍苗，答道。

只有在更大范围内整合资源，才能进一步提高价值，为农民争取更大的利益。京津冀一体化趋势和全国农村产权交易市场的逐步完善，为霍苗的困惑提供了答案。

去年1月，北京农交所联合天津农交所、河北邱县农交所、河北滦平县农交中心共同举办了京津冀农村产权交易市场战略合作签约仪式暨农村产权经纪人招募启动仪式，发起设立了“京津冀农村产权交易市场联盟”，并进行了首次京津冀地区农村产权交易项目路演推介。

除地域范围，全行业内，北京农交所也在积极推动全国农村产权交易市场的健康发展。截至目前，除天津和河北部分县市外，北京农交所已与成都农交所、武汉农交所、昆明农交所、上海农交中心、齐鲁农交中心、广州农交所、重庆农交所、杭州农交所、玉林农交中心、济源农交中心等地农村产权交易机构就合作与发展达成共识，各省级农村产权交易平台正在联合发起筹备行业协会。其中7家交易机构已与北京农交所签署战略合作协议，互设工作站，并开始在“全国农村要素流转信息化服务平台”同步发布农村产权交易项目。

对未来的农村产权交易体系而言，农交所现在所做的，正是政府一直想做的是基础设施建设工作，制定规则、研发技术、教育农民接受契约精神，一点点地培育市场。